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小区业委会“灵魂砍价”：物业费降了并“退还”360万元差额******

　　小区业委会“灵魂砍价” 物业费降了 并“退还”360万元差额

　　将原来3.2元/平方米的物业费降至2.81元/平方米 此前多交的约360万元物业费差额将以免除物业费的形式返还

　　■ 新年前夕，由小区物业发出的一份《住宅物业费价格处理方案》，让成都绿地锦都小区业主兴奋不已。

　　■ 《方案》中提到，自去年4月小区首届业委会成立后，基于“质价相符”原则，将原来3.2元/平方米的物业费，调整为2.81元/平方米，并对此前总计360万元的物业费差额以免除物业费的形式予以冲销，“一户至少可以7个月不交物业费”。

　　■ 近日，记者采访了解到，成都绿地锦都小区的业委会成员年龄基本在30至40岁之间，本科以上学历占一半，涵盖教师、律师、财务、建筑等职业。在这样一群年轻且专业的业委会成员带领下，取得了符合住户利益的成果。在全国范围内，不少居住小区成立业委会频频遭遇困难，甚至“流产”，该小区的做法或许能提供一些新想法、新思路。

　　第一步 群众基础

　　车位费维权成功

　　让大家有了信任

　　2022年4月23日，在成都绿地锦都小区首届业委会成立当天，小区公众号发出一封鸣谢信：“今天是小区筹建业委会的第146天，投票户数完成1231份，投票比高达76.46%，这些成绩离不开为小区辛苦付出的13名筹备组成员，离不开小区71位幕后志愿者的辛勤努力……每一票都凝聚台前幕后众多业主邻居的心血！”

　　如今，业委会成立不到一年时间，不仅拿回了属于业主的67万元公区收益(小区公共区域带来的利润收益，如电梯广告费、停车费收益等)，还将原来3.2元/平方米的物业费降至2.81元/平方米，此前多交的约360万元差额也将以免除物业费的形式返还，“算下来，一户至少可以7个月不交物业费。”业委会委员修孝春说。

　　他们是如何做到的？1月29日，在该小区业委会办公室，记者见到几位业委会及筹备组成员，听他们讲述这其中的过程。

　　作为律师，也是小区首届业委会委员之一的刘海光认为，成立业委会是有一定群众基础的。因为早在2017年交房后不久，物业就在车位不具备使用条件以及逾期交付的情况下进行收费，当时几位业主便带头成立“维权小组”，委托他和物业、开发商进行谈判。最终，在大家的共同努力下，每个车位业主获赔5000元。“这件事情增加了业主间的了解与凝聚力。这之后，小区内就涌现出一批年轻、积极的志愿者，大家越来越团结。”

　　第二步 成立业委会

　　筹备过程困难重重

　　大家一起“闯关”

　　感受到对小区的治理“仅依靠个人力量是不行的”，2021年底，小区开始谋划成立业委会。

　　成立业委会并不轻松。这其中最为艰难的，是涉及业主个人信息的收集问题。据筹备组成员刘女士介绍，根据规定，在递交联名申请、召开业主大会等多个事项时，均需提交业主的个人身份证复印件、房产证复印件并亲自签字。而小区内的业主来自四面八方，如何让对方把自己的信息交给你，刘女士说，“那时简直是苦口婆心，啥子方法都用尽了。”

　　据了解，递交联名申请阶段需要提供170余名业主的个人资料，靠着此前车位“维权小组”的几十名志愿者多方奔走，在三天内就“超额”完成了任务。

　　而在筹备阶段，根据规定，成立业委会要召开业主大会，表决的面积和人数都应当达到小区的“双三分之二”(即专有部分面积占比三分之二以上业主，人数占比三分之二以上业主参与表决)。绿地锦都小区有1776户，那么，至少需要近1200户的表决，“比联名申请时多了近7倍。”且根据当时规定，在递交联名申请后，小区要在90天内召开业主大会，“否则解散”，重头再来。

　　这90天内，需要确定筹备组成员，对小区的“三个文本”进行修改、公示。时间紧，任务重。除了此前积攒的“群众基础”外，志愿者们和筹备组成员挨个打电话、发微信，并在各单元、各电梯粘贴文本、安装投票箱，挨家挨户上门做工作。为了提高效率，他们在一栋楼选了一个“总管理”，每四层楼选一个“小管理”，层层推进。

　　不愿参与的，他们就耐心动员数小时；无法到现场的，他们就通过线上投票以及授权等形式投票；甚至还通过业主孩子去说服，“去跟你奶奶说一下，把票投了”。后来他们专门申请了小区的工作微信号进行沟通、传递资料，“公对公”以后，进度提升不少。

　　最终，结果是满意的，业主大会成立当天不仅超额完成“双三分之二”的任务，还高票通过了表决的三个议题。

　　第三步 专业且有策略

　　业委会成员“搭配合理”

　　不与物业“对立”

　　曾经有业主反映“直到前物业经理走了，都还一个(问题)没解决”，业委会上岗后火速“开工”，学习法律、物业知识。在监督、协助物业过程中，他们发现“漏洞”，便去多个政府部门咨询，最终成功地将物业费从3.2元/平方米降至2.81元/平方米，还将之前多缴纳的约360万元差额补了回来，成功维护了业主的利益。

　　筹备组成员刘女士说，此消息一出，小区内沸腾了。相比其他小区成立业委会频频“流产”，他们为什么会一次成功？

　　业委会委员吴继华认为，11名业委会成员年龄基本在30至40岁之间，本科以上学历占一半，职业有教师、律师、心理咨询师、财务、建筑专业人员等，“专业搭配合理，年轻、有朝气。”在成立过程中，需要涉及的专业问题，他们各自负责一块，为业委会在90天(最新规定为六个月)内成立节省了时间。此外，刘海光认为，街道、社区的支持指导也离不开，“如果没有这些的支持，很难开展工作。”

　　与一些小区业委会与物业站在对立面不同，刘海光说，他们从成立之初，就是柔中带刚，有策略地和物业坐下来谈。物业也相对配合，没有想方设法地进行阻止。“最后许多问题完全都是通过谈判方式达成了友好协商。”

　　他们认为，在小区管理中，业委会其实就是一条纽带，虽然业主可以行使权利，但由于不懂法或是个体维权成本较高，业主一般会选择隐忍。若没有业委会去平衡关系，业主的权利有时会得不到保障。

　　在成都，乃至全国，不少小区成立业委会的过程中，常常因各种原因半路“退堂”，或者达不到预期。而绿地锦都小区业主希望更多的小区能够看到他们的做法，作为借鉴。

　　在绿地锦都小区，如今有不少业主都称自己有了“当家作主”的感觉。而在即将到来的3月，小区还将召开业主大会，决定67万元公区收益的使用问题。

　　小区物业：

　　本来就是希望把小区建设得更好

　　2日，绿地锦都小区物业的负责人在接受记者采访时表示，本来物业和业主就是朝着把小区建设得越来越好的目标而共同努力。从物业服务来讲，业主就是物业的“衣食父母”，物业尊重、重视业主，处理业主诉求也是应该做的。她在该小区工作四年，对整个小区的业主素质，对业主对物业的包容与理解都给予很高评价。物业也支持小区成立业委会，因此他们都是开诚布公地同业主进行沟通。

　　而据成都某小区物业负责人胡先生介绍，其实，大多物业公司是希望小区成立业委会的，除了可以分担责任外，也可以成为同业主沟通的桥梁，“避免中间产生误会”，便于小区管理。但也有物业不希望成立业委会，是因为担心业委会成立后，物业服务跟不上而被“炒鱿鱼”，担心利益分配不均，从而产生矛盾。

　　胡先生认为，在成立业委会时，应注意公平、公正，选择业委会成员也要选择真心实意为小区服务的业主，随时进行监督，公示，因为业委会掌管了小区的各项收益，“难免会有人在利益面前站不稳脚。”

　　律师说法：

　　成立业委会应注意程序的合法性

　　上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东接手了许多有关物业方面的案件。他认为，部分小区难以成立业委会的原因主要有：业主不熟悉依法成立业主大会和选举产生业委会的条件和法律流程，缺乏必要数量的(5-11人以上)既热心公益事业，责任心强，公正廉洁，又具有一定组织能力且具备必要工作时间、符合条件的、有公信力的业委会委员候选人。

　　他建议，大家应学习相关法律流程或委托专业人士进行指导，并取得区、县房地产行政主管部门或者街道办、乡镇人民政府居委会的支持，再由20%(各地标准不一)以上业主联名向区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　同时，在选举过程中，业主要注意程序的合法性，“尤其要确认参与表决票数及其同意票数是否符合《民法典》第二百七十八条的要求。”唐震东还表示，业委会候选人的人数应当大于当选人人数，候选人应当具备业主身份并符合当选条件。

　　成都商报-红星新闻记者 章玲 摄影报道

风电轴承龙头新强联重组案背后的疑点******

　　受拟全资控股圣久锻件消息刺激，新强联(300850)1月10日复牌股价大幅收涨11.34%。据了解，1月9日晚间，新强联披露了重组草案，公司拟9.72亿元收购圣久锻件51.15%股权，交易完成后，公司将100%控股标的公司。值得一提的是，2022年11月24日，新强联刚从嘉兴慧璞处购买了圣久锻件2.2901%的股权，彼时标的估值15.34亿元。而按照当下交易价格，标的估值19亿元，不难看出，时隔不足两个月标的估值出现大增。另外，此次并购，新强联还拟募集配套资金，其中部分资金用于补流，不过公司并不缺钱，截至2022年前三季度，账上货币资金为13.74亿元。

　　标的估值不足两个月增3.66亿

　　拟全资控股圣久锻件的消息让新强联1月10日股价出现大涨。

　　交易行情显示，新强联1月10日复牌大幅高开6.76%，公司全天保持高位震荡态势。截至当日收盘，新强联股价报59.32元/股，涨幅11.34%，总市值195.6亿元，全天成交金额10.71亿元，换手率9.26%。

　　消息面上，1月9日晚间，新强联披露公告称，公司拟9.72亿元收购圣久锻件51.15%股权，交易完成后，公司将100%控股标的公司。

　　资料显示，圣久锻件主要从事工业金属锻件的研发、生产和销售，是高端装备制造业的关键基础部件，公司产品主要应用于风电行业。2020年、2021年以及2022年前三季度，风电装备锻件收入占圣久锻件主营业务收入的比例分别为93.45%、90.89%、89.64%。

　　而新强联主要从事大型回转支承、工业锻件和锁紧盘的研发、生产和销售，主要产品包括风电主轴轴承、偏航轴承、变桨轴承、盾构机轴承及关键零部件。据新强联介绍，圣久锻件系上市公司的原材料制造商，是公司的上游企业。

　　重组草案显示，圣久锻件主要客户为新强联、新能轴承等轴承制造商，客户集中度较高，2020年、2021年以及2022年前三季度，前五名客户的主营业务收入占比分别为99.72%、99.87%、99.84%。

　　实际上，2022年11月24日，新强联刚从嘉兴慧璞处购买了圣久锻件2.2901%的股权，彼时交易价格为3512.63万元，按照该价格计算，标的彼时估值为15.34亿元。

　　而根据圣久锻件51.15%股权的交易作价，标的估值达19亿元。经计算，时隔不足两个月，圣久锻件估值增加3.66亿元。

　　中国国际科技促进会科技产业投资分会副会长兼战略投资智库执行主任布娜新对北京商报记者表示，A股市场上，上市公司收购标的估值变化主要可能是由于行业景气度、标的盈利能力等因素导致。“不过，短时期标的估值出现较大变化，这其中的原因、合理性可能还需要企业说明。”布娜新如是说。

　　在重组草案中，新强联也披露了标的公司评估增值较高的风险，称根据收益法结果，截至评估基准日2022年9月30日，圣久锻件100%股权的评估值为19亿元，较圣久锻件在评估基准日股东全部权益账面价值10.91亿元，评估增值8.1亿元，增值率为74.25%，评估增值率较高。

　　货币资金充裕却募资补流

　　伴随着此次并购，新强联还拟募集配套资金3.5亿元，其中部分资金用于补流。

　　具体来看，新强联此次收购拟发行股份支付对价7.29亿元，现金支付对价2.43亿元。对于2.43亿元的现金对价，新强联将通过募资解决。

　　新强联拟募资3.5亿元，剔除2.43亿元之后，公司拟使用9706.13万元补充流动资金，此外，1000万元用于支付中介机构费用和其他相关费用。

　　值得一提的是，募资补充流动资金背后，新强联并不缺钱。数据显示，截至2022年前三季度末，新强联账上货币资金充裕，有13.74亿元。

　　针对相关问题，北京商报记者致电新强联董秘办公室进行采访，不过电话未有人接听。

　　资料显示，新强联2020年7月登陆A股市场，公司上市后一直被视为A股市场“优等生”，2020年、2021年实现营收、净利均处于同比增长状态，不过2022年三季度公司业绩出现大幅下滑。

　　2022年10月25日晚间，据新强联披露的2022年三季报，公司当年三季度实现营业收入约为6.91亿元，对应实现归属净利润约为9125.37万元，同比下降59.38%。2022年前三季度，新强联实现营业收入约为19.53亿元，同比增长2.79%；对应实现归属净利润约为3.34亿元，同比下降16.56%。

　　受2022年三季度业绩大降的影响，新强联2022年10月26日股价“20cm”跌停，并且自此之后公司股价接连下跌。

　　经东方财富数据统计，在2022年10月26日-12月29日这47个交易日，新强联区间累计跌幅达47.09%，同期大盘涨幅3.35%，公司股价还曾在2022年12月23日盘中创下51.85元/股的低点。

　　投融资专家许小恒对北京商报记者表示，上市公司股价最终是要靠向公司基本面，业绩不及预期的情况下被投资者“用脚”投票也属于正常的市场行为。

　　对于此次全资控股圣久锻件，新强联也表示，将进一步增强公司盈利能力和可持续发展。财务数据显示，圣久锻件近年来业绩也处于稳步增长态势，2020年、2021年以及2022年前三季度，圣久锻件实现营业收入分别约为7.83亿元、10.86亿元、8.97亿元；对应实现净利润分别约为5809.27万元、1.03亿元、9089.3万元。

　　新强联表示，受行业快速发展、政策支持、客户认可度高、新增产能释放等影响，风电装备锻件销售大幅增加，报告期内标的公司营业收入和净利润增长幅度较大。

　　据了解，新强联实控人为肖争强、肖高强兄弟，其中肖争强任新强联董事、董事长，肖高强任新强联董事、总经理，两人均系河南省洛阳市汝阳县人。根据《2021年胡润百富榜》，肖争强、肖高强成为洛阳市新首富，两人合计身家84亿元。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）