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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

中央财政下达125亿元保费补贴——农业保险为乡村振兴护航******

　　日前，财政部向有关省份、计划单列市及新疆生产建设兵团下达2022年第二笔中央财政农业保险保费补贴预算。此次下达保费补贴金额达125亿元。截至目前，中央财政已向各地及中央单位下达2022年保费补贴309亿元，其中包括特色奖补金额达到59亿元。

　　近年来，农业保险持续扩面、增品、提标，在保障粮食安全和服务乡村振兴等方面发挥了积极作用。来自中国银保监会的数据显示，截至目前，我国农业保险承保主要农作物面积达到21亿亩，约占全国播种面积的84％，承保农作物品种超过210种，基本覆盖我国主要粮食作物和糖料、油料、生猪等主要大宗农产品，为服务国家粮食安全和乡村振兴战略提供了重要保障。如何进一步促进农业保险规范经营、优化服务、提升效率，加快推进农业保险高质量发展，更好地服务“三农”事业，是保险业正在着力攻克的课题。

　　增强农户生产信心

　　早在2019年5月，中央深改委就审议通过了《关于加快农业保险高质量发展的指导意见》，标志着农业保险迈进了加速推进高质量发展新阶段。2020年我国成为全球最大的农业保险市场，为农户提供风险保障从2012年的0.9万亿元增长至2021年的4.7万亿元，近10年年均增长率为20.2%。

　　从去年起，黑龙江有不少种植户选择将玉米改种大豆。统计数据显示，2022年黑龙江省大豆播种面积7397.5万亩、同比增长26.9%，总产量190.7亿斤、同比增长32.6%，均创历史最高纪录。

　　在黑龙江大豆种植取得丰产增收的背后，离不开高保障的大豆保险对调节农业种植结构起到的示范作用。作为我国最大大豆产区，黑龙江为促进大豆产能提升，聚焦“稳粮扩豆”，提升大豆保险覆盖率，落实大豆完全成本保险惠农政策，推广大豆“保险+期货”模式，为广大豆农提供高质量保险服务，为大豆油料扩种提供坚实的风险保障。

　　记者在采访中了解到，2022年黑龙江推进完全成本及种植收入保险由2021年的5个县区扩展到60多个县区，取得了由点到面的突破性进展。与此同时，黑龙江大豆保障程度也由每亩200元提高至超600元，提升超过3倍。在此过程中，大豆完全成本保险的知晓度和接受度大幅提升，不少种植户看到了扩种大豆的可观保障。有农户表示：“现在种大豆补贴挺多，有国家给的大豆轮作补贴，还有大豆完全成本保险保障兜底，所以全部将玉米改种大豆了，也是为国家作贡献了。”

　　党的二十大报告提出，全方位夯实粮食安全根基，健全种粮农民收益保障机制和主产区利益补偿机制，确保中国人的饭碗牢牢端在自己手中。完善农业支持保护制度，健全农村金融服务体系。

　　近年来，在中央和地方各级政府持续、大力的补贴之下，农业保险对农业生产的风险保障作用在不断增强。2022年三大主粮完全成本保险和种植收入保险政策已经实现13个粮食主产省份826个产粮大县全覆盖。

　　“从实际效果来看，当农民遭遇自然灾害等意外造成的损失后，农业保险确实能够起到对灾害损失补偿的托底作用。”对外经贸大学风险管理与保险学系主任何小伟表示，近年来我国农业保险持续提标扩面增品，在保费规模、覆盖面、保障水平等方面取得了一些成绩，“现在发生灾害后，大家首先会追问农业保险能赔多少，这表明地方政府和农民已经对农业保险的保障作用产生共识。不过，农业保险仍有必要进一步扩大险种覆盖面”。

　　值得一提的是，财政部早在去年11月份就已提前下达了中央财政农业保险保费补贴2023年预算指标。“很快很早，这是农业保险保费补贴做出的重大改变，往年都是下半年才支付。目前，保费补贴的第一批资金已经提前下拨到各省，这是非常好的信号。”中国农业大学国家农业农村保险研究中心副主任任金政向记者表示。

　　科学把握政策边界

　　我国的农业保险以政策性农业保险为主，坚持政府引导与市场运作相结合，主要目的是保障国家粮食安全。“农业保险并不是纯粹的商业保险，它也是一种农业支持保护政策工具。”何小伟表示，要促进农业保险的规范化运作，就必须明晰政府与市场之间的边界。

　　“从近年来各地的实践来看，农业保险领域的虚假投保、虚假理赔、套取财政补贴等事件屡屡出现，成为农业保险高质量发展中的一个顽疾。”何小伟认为，随着农业保险向纵深发展，业务范围和规模不断扩大，现有的法规和文件在厘清政策性农业保险领域的政府与市场边界问题上仍有待细化。

　　中国农业风险管理研究会发布的《中国农业风险管理发展报告（2022）》显示，我国针对农业保险发展的财政保费补贴无法做到覆盖全部的农业生产，目前三大作物的覆盖率超过70%，而其他作物不足20%。随着我国乡村振兴战略的实施，各地积极发展特色农产品，带动经济发展和农民增收，但是这些与农民增收密切相关的特色农产品保险业务开办不足，且地方财政的保费补贴缺乏，导致部分特色农产品未能进入政策性农业保险范围。

　　农业保险的承保要求地方财政配套，只有在地方财政配套到位的情况下，中央财政才予以支持。“当前我国省际之间农业保险发展水平参差不齐，对各省份农业生产所发挥的风险保障作用存在着较大差异。一些中西部省份又是农业大省，地方财政难以匹配农业保险的补贴资金，导致农业保险业务规模受限。虽然目前财政补贴政策已对中西部地区有所倾斜，但仍不够精确。”何小伟说。

　　此外，我国农业保险尚未形成完整的大灾风险分散机制，保险业在巨灾风险中所发挥的作用有待进一步加强。任金政认为，这可能导致有的保险公司在做业务时畏手畏脚，也不利于防范系统性风险造成的冲击，因此我们需要继续完善大灾风险分散机制。

　　为使我国农业保险有稳定可靠的风险分散制度保障，2020年经国务院批准，由财政部牵头组建的中国农业再保险有限公司成立。作为我国唯一的专业的农业再保险公司，中国农再推动建立并统筹管理国家农业保险的大灾风险基金，并致力于加强农业保险数据信息共享，承接国家相关支农惠农政策。多位业内人士表示，在此之前，我国只有初步建立的公司级别大灾风险准备金；而在有了政策性的农业再保险和国家“农业保险大灾风险基金”之后，我国农业保险经营的许多后顾之忧将得到解决。

　　全力服务乡村振兴

　　在乡村振兴的大背景下，农业保险的内涵和功能已从传统意义上狭义的农业生产，扩展到了农业、农村、农民等诸多方面。作为乡村振兴战略的重要抓手，农业保险在助推农业现代化、防止返贫、提升乡村治理等方面发挥着日益重要的作用。

　　中央农村工作会议提出，产业振兴是乡村振兴的重中之重，要落实产业帮扶政策，做好“土特产”文章，推动乡村产业全链条升级，增强市场竞争力和可持续发展能力。

　　“农业保险的服务对象和内涵会不断扩大，原来主要是大宗农产品的保险，而未来对‘土特产’保险的需求会加大，因为‘土特产’具有较高附加值，对提升农民收入、促进共同富裕具有更加明显的作用。”此外，任金政还认为，未来针对耕地地力、高标准农田等方面的保险，以及对林业碳汇、环境责任等方面的绿色保险也会有所增加。

　　“农业保险服务链条还将不断延伸。产业振兴作为乡村振兴的主要内容，涉农产业对保险的需求会越来越大，农业产业从种养、初加工到深加工等均面临自然风险、市场风险的影响，基于产业链延伸的保险需求会增加。”任金政说。

　　现代农业保险发展也离不开科技力量。卫星遥感等技术的应用能够大大提升理赔结果精准度、可信度，确保查勘损失面积真实、查勘损失程度精准、查勘过程有据可循，让农户更加认可定损结果、更快收到赔偿资金，有效提升农户防范应对重大灾害的能力。瑞士再保险亚洲区农业再保险负责人何兴龙预测，运用科技手段降本增效、向更精细的专业化经营转型，将是农险未来可持续发展的关键。

　　此外，在民生保障方面，保险业不仅通过各类人身保险产品保障脱贫人口的人身风险，还能够通过保险资金投资民生工程项目助推防贫防返贫。以广西开展的“防贫保”保险业务为例，数据显示，截至去年9月末，广西已有55个县区实现“防贫保”业务落地,共计为8.98万户54.05万脱贫人口提供风险保障210.53亿元。保险机构通过为脱贫户因灾、因意外、因病返贫提供一揽子综合防贫保障，有力支持守住不发生规模性返贫底线。（记者杨然）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）